DetikForum

DetikForum (http://forum.detik.com/index.php)
-   Hukum (http://forum.detik.com/forumdisplay.php?f=50)
-   -   Apartemen Sertipikat Strata Title? (http://forum.detik.com/showthread.php?t=60575)

fairytale 20th September 2008 11:14

Apartemen Sertipikat Strata Title?
 
Dettikers... mohon bantuannya ane baru aja booking untuk Apartemen daerah Jakarta Barat. Ane masih bingung ne sama status Apartemen karena ditulisnya Strata Title. Kalau Strata Title berarti setelah selesai masa kredit ga perlu perpanjang lagi yah?
Sebenarnya di Indonesia ini Apartemen itu ada ya status Strata Title atau Sarusun? yang bener yang mana ne ya? koq ane jadi bingung....:getok::getok:

thinker 22nd September 2008 08:56

Quote:

Originally Posted by fairytale (Post 4446320)
Dettikers... mohon bantuannya ane baru aja booking untuk Apartemen daerah Jakarta Barat. Ane masih bingung ne sama status Apartemen karena ditulisnya Strata Title. Kalau Strata Title berarti setelah selesai masa kredit ga perlu perpanjang lagi yah?
Sebenarnya di Indonesia ini Apartemen itu ada ya status Strata Title atau Sarusun? yang bener yang mana ne ya? koq ane jadi bingung....:getok::getok:


hai.. mudah2an info ini membantu ya,...

kalau untuk apartemen memang status dari sertipikatnya adalah Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) atau biasa dikenal dengan sebutan strata title. mengapa disebut demikian? karena pemilik hanya memiliki secara mutlak unit apartemen tersebut namun ada bagian dari keseluruhan tanah dan bangunan apartemen tersebut yang dimiliki secara bersama. oleh karenanya dikenal adanya istilah "bagian bersama" dan "benda bersama". misalnya seperti kolam renang, lobi, lift dll.
inilah mengapa disebut strata title... karena adanya bagian bersama dan benda bersama.


terlihat dari judul statusnya adalah Hak Milik sehingga memang benar bahwa kepemilikan dari sertipikat ini adalah tidak terbatas.

hanya yang perlu dicermati adalah.status dari tanah dimana apartemen tersebut di bangun. biasanya developer menggunakan status HGB = Hak Guna Bangunan yang hanya memiliki jangka waktu 30 tahun setelah itu bisa diperpanjang. dan biasanya sih antara pemerintah dengan developer udah ada agreement minimal 1x perpanjangan di depan sudah pasti di dapat developer. sehingga paling tidak ada jaminan bagi developer maupun pemilik apartemen untuk tinggal di temapt tersebut unutk jangka waktu yang cukup lama.

fairytale 24th September 2008 12:16

ouu gitu ya trus kemaren ane dah nanya ama orang marketingnya, katanya surat surat lengkap sich dia nunjukkin juga apa perlu ane minta copy-anny ayah? untuk pegangan aja.
Jadi kalau gitu kan misal ya ane ambil kredit 10 tahun nah setelah 10 tahun lagi apa ane harus perpanjang lagi tuh ? apa gimana? thanks b4 bro

thinker 24th September 2008 13:13

hmm mungkin aku bantu jelasin dari awal ya , biar gak salah ngerti :

1. pada saat melakukan pembelian apartemen tersebut, nanti anda akan menandatangani PPJB yaitu Perjanjian Pengikatan Jual Beli (antara developer dengan anda).

2. berhubung anda melakukan pembelian apartemen ini sumber dananya berasal dari bank maka nanti bank yang akan melakukan pembayaran kepada pihak developer (pelunasan). biasanya bank hanya akan memberikan kredit sebesar 80% dari nilai jual beli sedangkan sisanya harus anda bayar sendiri ke developer (dalam bentuk DP).

3. pada saat bank akan melakukan pelunasan dengan developer maka, akan hadir 4 pihak yaitu bank, developer dan anda dan pasangan (suami dan istri). dan juga PPAT , pada saat itu akan ditanda tangani dokumen :
a. Akte Jual Beli , yang menerangkan pembelian apartemen tersebut oleh ...... (nama anda). akte ini dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akte Tanah) yang ditanda tangani oleh penjual dan pemebli dihadapan bank dan PPAT .
Biasanya PPAT, sudah ditentukan oleh bank.

Akte jual beli ini sebagai dasar peralihan kepemilikan atas apartemen tersebut. Akte yang telah ditanda tangani ini akan didaftarkan ke BPN beserta dengan sertipikat hak milik atas satuan rumah susun (SHM-SRS) untuk kemudian dengan dasar ini, BPN akan melakukan pencoretan nama developer sebagai pemilik pada SHM - SRS tersebut dan ditulislah nama anda sebagai pemilik yang baru. proses ini disebut proses balik nama.


b. APHT , Akte Pembebanan Hak Tanggungan.
Dokumen ini secara intinya adalah pembeli memberi kuasa kepada bank utnuk meletakkan jaminan atas Sertipikat Hak MIlik Atas Satuan Rumah Susun (SHM-SRS) yang telah dibalik nama ke nama anda.
nantinya dalam sertipikat tersebut akan tercantum nama dan tanggal lahir anda sebagai pemilik atas SHM - SRS tersebut danjuga nama bank sebagai kreditur anda. nanti akan tertulis " jaminan peringkat I PT. Bank ....... dengan nilai tanggungan sebesar Rp.............. (jumlah hutang anda) berdasarkan Akte Pembebanan Hak Tanggungan No..... Notaris .......

c. Setelah semua proses dijalani maka setelah proses balik nama selesai, sertipikat tersebut tidak diserahkan kepada anda melainkan akan disimpan oleh Bank (sebagai jaminan) namun anda bisa meminta foto copynya.

d. Setelah anda melakukan pelunasan terhadap seluruh kredit maka Bank akan mengeluarkan surat penghapusan hutang (istilahnya roya). yang menyatakan bahwa kreditur ..... telah melakukan pelunasan terhadap pinjamannya sebesar... untuk itu meminta BPN untuk melakukan penghapusan terhadap jaminan tersebut.

e. Bank akan memberikan semua dokumen yang dulu pernah anda tanda tangani kepada anda (akte jual beli, sertipikat dll) untuk kemudian menjadi milik anda sepenuhnya.

f. tugas anda adalah datang ke BPN dengan membawa sertipikat tersebut, surat roya, akte jual beli dan dokumen pribadi lainnya,, untuk meminta agar BPN mencoret jaminan tersebut (hal in bisa juga meminta jasa notaris untuk melakukannya). proses nya tidka lama.. 2 - 3hari selesai.

g. selesailah prosesnya...

catatan :berhubung Sertipikat tesebut sudah merupakan HAk milik sehingga tidak diperlukan perpanjangan apa2 alias berlaku selamanya.

auguzz 25th September 2008 11:17

wahhh...bro thinker kayaknya uda ahli neh....bro nanya juga donk klo seumpamanya tanah tempat dibangunnya apartemen statusnya HGB dimana hak pakainya hanya sekitar 30 th jika ternyata setelah itu tidak diperpanjang oleh pihak developer dan terjadi penggusuran oleh pemerintah apakah kita sebagai pemilik sertipikat strata title akan mendapat kompensasi?misalnya diganti sesuai harga pasar saat itu?klo ada pihak mana yang bertanggung jawab melakukan penggantian??truss masalah status tanah tempat dibangunnya apartemen apakah kita bole mempertanyakannya ke pihak developer?kira2 apa aja yah yg perlu dipertanyakan sebelom beli hehehee....sorry neh bro banyak bgt nanyanya :hi:

thinker 25th September 2008 12:10

Quote:

Originally Posted by auguzz (Post 4524065)
wahhh...bro thinker kayaknya uda ahli neh....bro nanya juga donk klo seumpamanya tanah tempat dibangunnya apartemen statusnya HGB dimana hak pakainya hanya sekitar 30 th jika ternyata setelah itu tidak diperpanjang oleh pihak developer dan terjadi penggusuran oleh pemerintah apakah kita sebagai pemilik sertipikat strata title akan mendapat kompensasi?misalnya diganti sesuai harga pasar saat itu?klo ada pihak mana yang bertanggung jawab melakukan penggantian??truss masalah status tanah tempat dibangunnya apartemen apakah kita bole mempertanyakannya ke pihak developer?kira2 apa aja yah yg perlu dipertanyakan sebelom beli hehehee....sorry neh bro banyak bgt nanyanya :hi:

hai... pertama - tama klarifikasi dulu ya.. gw sist bukan bro :lol:

sepertinya gw bilang sebelumnya biasanya kalau untuk pembangunan seperti apartemen, hotel dan tempat hunian lainnya yang merupakan temapt publik antara pemerintah dan developer sudah ada perjanjian sebelumnya,. yaitu paling tidak perpanjangan 1x sudah dapat dipastikan. jadi paling tidak selama 50 tahun bangunan tersebut "aman" (HGB pertama 30 tahun perpanjangan 20 tahun = 50 tahun).

setelah waktu 50 tahun.. masih dimungkinkan untuk melakukan pembaharuan hak ini istilah bagi sertipikat yang telah diperpanjang terus masih minta di perpanjang lagi... pembaharuan ini berlaku untuk 30 tahun,.,. setelah habis ya diperpanjang 20 tahun lagi.... begitu seterusnya.

apakah setelah masa HGB tersebut habis, dan developer tidak perpanjang maka pemilik apt digusur?? tidak semudah itu Bro... pasti akan ada banyak hal yang tetap bisa diperjuangkan oleh pemilik apt, dan saya rasa pemerintah juga tidka akan gegabah main usir saja...

dan alasan lain lagi.. itu masih 50 tahun ke depan Bro :) jadi masih ada banyak hal yang bisa terjadi di depan... perubahan ketentuan kek.. perubahan uu kek hehehhhheheh jadi jangan terlalu mikir ke depan ya.. masih lama banget dan gak bisa dipikirkan dengan kondisi sekarang.

mengenai status tanah yang dibeli developer,. sah2 saja kita sebagai calon pemilik untuk menanyakan mengenai statusnya. biasanya mereka akan mengatakan sertipikat telah di cek ke BPN dan dinyatakan bersih (maksudnya bebas dari sitaan, jaminan dll) karena kalau tanah tersebut dalam sengketa BPN tidak akan mau melakukan pengecapan atas sertipikat tersebut. biasanya pihak notaris yang melakukan hal ini sesaat sebelum transaksi jual beli dilakukan.

yang perlu ditanyakan kepada developer adalah :
1. Minta saja diperlihatkan sertipikatnya kepada anda.. baik foto copy ataupun aslinya.

2. trs lihat ketentuan dan syarat2 yang mengikat anda dan develper dalam PPJB biasanya ini bersifat baku kecuali anda punya concern yang amat sangat terhadap salah satu pasal maka biasanya developer bisa membuatkan amendment nya (perubahan) sesuai dengan kesepakatan bersama.

3. perhatikan hal - hal yang menjadi kewajiban anda dan apa yang menjadi hal anda... terutama mengenai kapan serah terima, batas waktu pengajuan complaint, sistem pembayaran, jika terjadi keterlambatan bagaimana?

kalau memang anda berniat serius untuk membeli apartemen nanti saya bisa bantu mereview agreement tersebut :)

memang tidak ada jaminan 100% tidak akan terjadi masalah di kemudian hari tetapi paling tidak dengan kita melakukan sesuai prosedur yang benar maka celah2 tersebut sudah tertutup. sehingga kalaupun kita menghadapi gugatan tidak perlu khawatir karena kita melakukan sesuai aturan.

kreuznach 25th September 2008 12:41

sist Thinker ini kerjaannya apa sih? :P jago banget masalah ginian...
sist, saya mau tanya nih klo perpanjang HGB pasti ada biaya yang keluar donk? nah itu ditanggung ama developer apa ditanggung bersama? itung2annya gimana ya sist? jelasin donk pliss... :D

thinker 25th September 2008 12:50

Quote:

Originally Posted by kreuznach (Post 4525800)
sist Thinker ini kerjaannya apa sih? :P jago banget masalah ginian...
sist, saya mau tanya nih klo perpanjang HGB pasti ada biaya yang keluar donk? nah itu ditanggung ama developer apa ditanggung bersama? itung2annya gimana ya sist? jelasin donk pliss... :D

gaklah,,, gak ahli2 banget kok.. kebetulan kerjaanku berhubungan dengan aspek legal jadi ya dikit2 taulah :lol:

tergantung nama siapa yang tercantum pada sertipikat tersebut.. kalau masih nama developer ya itu kewajiban developer tapi kalau sudah nama anda ya anda yang berkewajiban membayar...

besarnya biaya perpanjangan didasarkan pada luas tanah dan bangunannya.. semakin besar semakin mahal. saya tidak pernah mengurus langsung ke BPN tapi melalui jasa notaris.. jadi tinggal lengkapi dokumen dan kasi biaya unutk bayar ke kas negara dan biaya jasa notarisnya... langsung beres deh... gak sempat kalau harus urus sendiri :bigcry:

saran saya.. kalau sertipikat tersebut atas nama WNI mendingan di tingkatkan saja dari HGB ke Hak Milik jadi sekali urus berlaku untuk selamanya.. biayanya beda sedikit antara urus peningkatan hak dengan perpanjangan...

kreuznach 25th September 2008 13:06

Quote:

Originally Posted by thinker (Post 4525976)
besarnya biaya perpanjangan didasarkan pada luas tanah dan bangunannya.. semakin besar semakin mahal. saya tidak pernah mengurus langsung ke BPN tapi melalui jasa notaris.. jadi tinggal lengkapi dokumen dan kasi biaya unutk bayar ke kas negara dan biaya jasa notarisnya... langsung beres deh... gak sempat kalau harus urus sendiri :bigcry:

tapi sist, gak bakal seharga obyek jualnya kan? maksudnya beli apartemen 500jt, perpanjang HGB nya 500jt juga gitu??? thanks ya sist mau jawab.. :clap:

thinker 25th September 2008 14:56

Quote:

Originally Posted by kreuznach (Post 4526350)
tapi sist, gak bakal seharga obyek jualnya kan? maksudnya beli apartemen 500jt, perpanjang HGB nya 500jt juga gitu??? thanks ya sist mau jawab.. :clap:

gaklah... tergantung luasnya... paling cuma beberapa juta doank.. paling mahal juga 5 juta kok...
lebih pastinya bawa aja sertipikat dan PBB nya ke Notaris untuk minta di hitungkan.. biasanya 5% x NJOP tanah itu untuk biaya ke kas negara.. trs paling tambah jasa notaris..

seharusnya 5 juta sudah cukup.


All times are GMT +8. The time now is 04:49.


Powered by vBulletin
Copyright © 2000 - 2006, Jelsoft Enterprises Ltd.