Apartemen Sertipikat Strata Title?
 

Dettikers... mohon bantuannya ane baru aja booking untuk Apartemen daerah Jakarta Barat. Ane masih bingung ne sama status Apartemen karena ditulisnya Strata Title. Kalau Strata Title berarti setelah selesai masa kredit ga perlu perpanjang lagi yah?
Sebenarnya di Indonesia ini Apartemen itu ada ya status Strata Title atau Sarusun? yang bener yang mana ne ya? koq ane jadi bingung....:getok::getok:

hai.. mudah2an info ini membantu ya,...

kalau untuk apartemen memang status dari sertipikatnya adalah Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) atau biasa dikenal dengan sebutan strata title. mengapa disebut demikian? karena pemilik hanya memiliki secara mutlak unit apartemen tersebut namun ada bagian dari keseluruhan tanah dan bangunan apartemen tersebut yang dimiliki secara bersama. oleh karenanya dikenal adanya istilah "bagian bersama" dan "benda bersama". misalnya seperti kolam renang, lobi, lift dll.
inilah mengapa disebut strata title... karena adanya bagian bersama dan benda bersama.


terlihat dari judul statusnya adalah Hak Milik sehingga memang benar bahwa kepemilikan dari sertipikat ini adalah tidak terbatas.

hanya yang perlu dicermati adalah.status dari tanah dimana apartemen tersebut di bangun. biasanya developer menggunakan status HGB = Hak Guna Bangunan yang hanya memiliki jangka waktu 30 tahun setelah itu bisa diperpanjang. dan biasanya sih antara pemerintah dengan developer udah ada agreement minimal 1x perpanjangan di depan sudah pasti di dapat developer. sehingga paling tidak ada jaminan bagi developer maupun pemilik apartemen untuk tinggal di temapt tersebut unutk jangka waktu yang cukup lama.

ouu gitu ya trus kemaren ane dah nanya ama orang marketingnya, katanya surat surat lengkap sich dia nunjukkin juga apa perlu ane minta copy-anny ayah? untuk pegangan aja.
Jadi kalau gitu kan misal ya ane ambil kredit 10 tahun nah setelah 10 tahun lagi apa ane harus perpanjang lagi tuh ? apa gimana? thanks b4 bro

hmm mungkin aku bantu jelasin dari awal ya , biar gak salah ngerti :

1. pada saat melakukan pembelian apartemen tersebut, nanti anda akan menandatangani PPJB yaitu Perjanjian Pengikatan Jual Beli (antara developer dengan anda).

2. berhubung anda melakukan pembelian apartemen ini sumber dananya berasal dari bank maka nanti bank yang akan melakukan pembayaran kepada pihak developer (pelunasan). biasanya bank hanya akan memberikan kredit sebesar 80% dari nilai jual beli sedangkan sisanya harus anda bayar sendiri ke developer (dalam bentuk DP).

3. pada saat bank akan melakukan pelunasan dengan developer maka, akan hadir 4 pihak yaitu bank, developer dan anda dan pasangan (suami dan istri). dan juga PPAT , pada saat itu akan ditanda tangani dokumen :
a. Akte Jual Beli , yang menerangkan pembelian apartemen tersebut oleh ...... (nama anda). akte ini dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akte Tanah) yang ditanda tangani oleh penjual dan pemebli dihadapan bank dan PPAT .
Biasanya PPAT, sudah ditentukan oleh bank.

Akte jual beli ini sebagai dasar peralihan kepemilikan atas apartemen tersebut. Akte yang telah ditanda tangani ini akan didaftarkan ke BPN beserta dengan sertipikat hak milik atas satuan rumah susun (SHM-SRS) untuk kemudian dengan dasar ini, BPN akan melakukan pencoretan nama developer sebagai pemilik pada SHM - SRS tersebut dan ditulislah nama anda sebagai pemilik yang baru. proses ini disebut proses balik nama.


b. APHT , Akte Pembebanan Hak Tanggungan.
Dokumen ini secara intinya adalah pembeli memberi kuasa kepada bank utnuk meletakkan jaminan atas Sertipikat Hak MIlik Atas Satuan Rumah Susun (SHM-SRS) yang telah dibalik nama ke nama anda.
nantinya dalam sertipikat tersebut akan tercantum nama dan tanggal lahir anda sebagai pemilik atas SHM - SRS tersebut danjuga nama bank sebagai kreditur anda. nanti akan tertulis " jaminan peringkat I PT. Bank ....... dengan nilai tanggungan sebesar Rp.............. (jumlah hutang anda) berdasarkan Akte Pembebanan Hak Tanggungan No..... Notaris .......

c. Setelah semua proses dijalani maka setelah proses balik nama selesai, sertipikat tersebut tidak diserahkan kepada anda melainkan akan disimpan oleh Bank (sebagai jaminan) namun anda bisa meminta foto copynya.

d. Setelah anda melakukan pelunasan terhadap seluruh kredit maka Bank akan mengeluarkan surat penghapusan hutang (istilahnya roya). yang menyatakan bahwa kreditur ..... telah melakukan pelunasan terhadap pinjamannya sebesar... untuk itu meminta BPN untuk melakukan penghapusan terhadap jaminan tersebut.

e. Bank akan memberikan semua dokumen yang dulu pernah anda tanda tangani kepada anda (akte jual beli, sertipikat dll) untuk kemudian menjadi milik anda sepenuhnya.

f. tugas anda adalah datang ke BPN dengan membawa sertipikat tersebut, surat roya, akte jual beli dan dokumen pribadi lainnya,, untuk meminta agar BPN mencoret jaminan tersebut (hal in bisa juga meminta jasa notaris untuk melakukannya). proses nya tidka lama.. 2 - 3hari selesai.

g. selesailah prosesnya...

catatan :berhubung Sertipikat tesebut sudah merupakan HAk milik sehingga tidak diperlukan perpanjangan apa2 alias berlaku selamanya.

wahhh...bro thinker kayaknya uda ahli neh....bro nanya juga donk klo seumpamanya tanah tempat dibangunnya apartemen statusnya HGB dimana hak pakainya hanya sekitar 30 th jika ternyata setelah itu tidak diperpanjang oleh pihak developer dan terjadi penggusuran oleh pemerintah apakah kita sebagai pemilik sertipikat strata title akan mendapat kompensasi?misalnya diganti sesuai harga pasar saat itu?klo ada pihak mana yang bertanggung jawab melakukan penggantian??truss masalah status tanah tempat dibangunnya apartemen apakah kita bole mempertanyakannya ke pihak developer?kira2 apa aja yah yg perlu dipertanyakan sebelom beli hehehee....sorry neh bro banyak bgt nanyanya :hi:

hai... pertama - tama klarifikasi dulu ya.. gw sist bukan bro :lol:

sepertinya gw bilang sebelumnya biasanya kalau untuk pembangunan seperti apartemen, hotel dan tempat hunian lainnya yang merupakan temapt publik antara pemerintah dan developer sudah ada perjanjian sebelumnya,. yaitu paling tidak perpanjangan 1x sudah dapat dipastikan. jadi paling tidak selama 50 tahun bangunan tersebut "aman" (HGB pertama 30 tahun perpanjangan 20 tahun = 50 tahun).

setelah waktu 50 tahun.. masih dimungkinkan untuk melakukan pembaharuan hak ini istilah bagi sertipikat yang telah diperpanjang terus masih minta di perpanjang lagi... pembaharuan ini berlaku untuk 30 tahun,.,. setelah habis ya diperpanjang 20 tahun lagi.... begitu seterusnya.

apakah setelah masa HGB tersebut habis, dan developer tidak perpanjang maka pemilik apt digusur?? tidak semudah itu Bro... pasti akan ada banyak hal yang tetap bisa diperjuangkan oleh pemilik apt, dan saya rasa pemerintah juga tidka akan gegabah main usir saja...

dan alasan lain lagi.. itu masih 50 tahun ke depan Bro :) jadi masih ada banyak hal yang bisa terjadi di depan... perubahan ketentuan kek.. perubahan uu kek hehehhhheheh jadi jangan terlalu mikir ke depan ya.. masih lama banget dan gak bisa dipikirkan dengan kondisi sekarang.

mengenai status tanah yang dibeli developer,. sah2 saja kita sebagai calon pemilik untuk menanyakan mengenai statusnya. biasanya mereka akan mengatakan sertipikat telah di cek ke BPN dan dinyatakan bersih (maksudnya bebas dari sitaan, jaminan dll) karena kalau tanah tersebut dalam sengketa BPN tidak akan mau melakukan pengecapan atas sertipikat tersebut. biasanya pihak notaris yang melakukan hal ini sesaat sebelum transaksi jual beli dilakukan.

yang perlu ditanyakan kepada developer adalah :
1. Minta saja diperlihatkan sertipikatnya kepada anda.. baik foto copy ataupun aslinya.

2. trs lihat ketentuan dan syarat2 yang mengikat anda dan develper dalam PPJB biasanya ini bersifat baku kecuali anda punya concern yang amat sangat terhadap salah satu pasal maka biasanya developer bisa membuatkan amendment nya (perubahan) sesuai dengan kesepakatan bersama.

3. perhatikan hal - hal yang menjadi kewajiban anda dan apa yang menjadi hal anda... terutama mengenai kapan serah terima, batas waktu pengajuan complaint, sistem pembayaran, jika terjadi keterlambatan bagaimana?

kalau memang anda berniat serius untuk membeli apartemen nanti saya bisa bantu mereview agreement tersebut :)

memang tidak ada jaminan 100% tidak akan terjadi masalah di kemudian hari tetapi paling tidak dengan kita melakukan sesuai prosedur yang benar maka celah2 tersebut sudah tertutup. sehingga kalaupun kita menghadapi gugatan tidak perlu khawatir karena kita melakukan sesuai aturan.

sist Thinker ini kerjaannya apa sih? :P jago banget masalah ginian...
sist, saya mau tanya nih klo perpanjang HGB pasti ada biaya yang keluar donk? nah itu ditanggung ama developer apa ditanggung bersama? itung2annya gimana ya sist? jelasin donk pliss... :D

gaklah,,, gak ahli2 banget kok.. kebetulan kerjaanku berhubungan dengan aspek legal jadi ya dikit2 taulah :lol:

tergantung nama siapa yang tercantum pada sertipikat tersebut.. kalau masih nama developer ya itu kewajiban developer tapi kalau sudah nama anda ya anda yang berkewajiban membayar...

besarnya biaya perpanjangan didasarkan pada luas tanah dan bangunannya.. semakin besar semakin mahal. saya tidak pernah mengurus langsung ke BPN tapi melalui jasa notaris.. jadi tinggal lengkapi dokumen dan kasi biaya unutk bayar ke kas negara dan biaya jasa notarisnya... langsung beres deh... gak sempat kalau harus urus sendiri :bigcry:

saran saya.. kalau sertipikat tersebut atas nama WNI mendingan di tingkatkan saja dari HGB ke Hak Milik jadi sekali urus berlaku untuk selamanya.. biayanya beda sedikit antara urus peningkatan hak dengan perpanjangan...

tapi sist, gak bakal seharga obyek jualnya kan? maksudnya beli apartemen 500jt, perpanjang HGB nya 500jt juga gitu??? thanks ya sist mau jawab.. :clap:

gaklah... tergantung luasnya... paling cuma beberapa juta doank.. paling mahal juga 5 juta kok...
lebih pastinya bawa aja sertipikat dan PBB nya ke Notaris untuk minta di hitungkan.. biasanya 5% x NJOP tanah itu untuk biaya ke kas negara.. trs paling tambah jasa notaris..

seharusnya 5 juta sudah cukup.

Hai... salam kenal.... sangat informatif, dan saya sudah stick di sini. Thanx infonya

ok.. senang bisa membantu anda :)

Wahhh sist Thinker makaci banyaks yaaa ^^ membantu banged nehh

Sepanjang ingatan saya waktu kuliah, Prof Arie Hutagalung pernah menjelaskan bahwa sesungguhnya konsep "Strata Title" di luar negeri sana berbeda dengan konsep Hak Atas Satuan Rumah Susun. Sehingga pada dasarnya konsep strata title itu tidak dikenal dalam konsep hukum di Indonesia.

Terus bedanya apaan? Sabar..saya juga mau ngecek catatan kuliah lagi :)

Cuma beda istilah aja kok Bro.. :vanish:

sebenernya secara pengertian hampir sama..

klo dulu yg di rusun trus diusir tu knp y?
jadi strata title tu cuma beli bangunanny, sedangkan HGB di developer? trus Hak Milik tanah ada di siapa?
di PPJB ada ga larangan buat developer atau pemegang Hak Milik untuk menjaminkan tanah ke pihak ke3? berabe kan klo tiba2 mo ada eksekusi..

mudah2an bisa membantu ya informasi di atas

maksud gw strata title tu untuk bangunan kan.. klo bagian bersama itu kan thd bangunan (betul?)
nah hak atas tanah ada di siapa? developer kan pegangnya HGB atas tanah.. Hak Milik atas tanah di siapa?

yg paing penting mslh ini gmn?

by the way thanx bantuannya..

[QUOTE=etherized19;4755954]maksud gw strata title tu untuk bangunan kan.. klo bagian bersama itu kan thd bangunan (betul?)
nah hak atas tanah ada di siapa? developer kan pegangnya HGB atas tanah.. Hak Milik atas tanah di siapa?


yg paing penting mslh ini gmn?

by the way thanx bantuannya..[/QUOTE

hai... dalam UU No. 16 tahun 1985 tetnang Rumah Susun pada Bab 1 (6) disebutkan : "tanah bersama adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak BERSAMA secara tidak terpisah yang di atasnya BERDIRI RUMAH SUSUN dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan".

kepemilikan anda adalah unit apartemen tersebut, beserta dengan TANAH BERSAMA sesuai dengan luas unit anda.. namun penggunaanya adalah secara BERSAMA. sehingga tidak ada sertipikat tanah untuk masing - masing unit apartemen,

mudah2an jelas. :sunny:

nah kalau untuk apartemen yg digading icon dekatnya rs mediros dikatakan bahwa itu statusnya hak milik dan bukan hak guna bangunan. apakah itu mungkin. dan apakah rekan2 ada dapat info tentang status apartemen disana dan masalah pengembangnya.
mohon masukan dari rekan-rekan sekalian.

tidak mungkin suatu badan hukum (PT) dapat memiliki HAK MILIK.. karena Hak Milik hanya berhak dimiliki oleh WNI saja (perorangan). Kalau status dari Sertipikat pemiliknya sudah pasti Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.. namun kalau tanah yang digunakan untuk mendirikan bangunan apartemen tersebut , rasa - rasanya hampir tidak mungkin berstatus Hak Milik..

Mohon koreksinya,,, mungkin aja informasi lain /pendapat lain mengenai hal ini... thanks

muup rada OOT ane asli beteeeee bangeddd minggu maren
ane dah pernah book apartemen 3jeti
uda gitu marketing ane sebut si A bilang kalau nanti pas pilih unit ane diundang ke lokasi show unitnya untuk pilih unit apartemen kebetulan ane ini pemesan 100 pertama so bebas mau lantai brp dan view apa (jadi kagak dapet sisa) n nomer urut ane 80-an
Menurut si A ini pilih unit kalau lt 3 - 10 view city ga dikenakan biaya (free)
sementara lt 10 keatas nambah 1 jeti untuk view cityna
kalau kita pilih view pool dr lantai 3 - 10 nambah 5jeti
kalau view pool lt 11 keatas selain nambah 5 jeti tadi + 1 jeti lagi
Uda dunk cukup masuk akal ane pikir
Nah tiba de tu hari pilih unitna, sampe sana marketing ane si A ini lagi otw (on the way) so ane tunggu de, marketing laenna nanya ke ane "maap keperluannya apa ya? dan marketingna sapa?"
ane kasih tau dah "ohh saya mau pilih unit, marketingna A"
dan mereka mempersilakan ane duduk "silakan" kata mereka
banyak banget orang disana waktu itu, ada yang nanya nanya, ada yang lihat lihat show unitnya, dll
Ane juga dateng kepagian dijadwal jam 10 nah ane dateng jam 09.30 teng, pas banget ane lagi sakit (baru sembuh sich) suara serak agak demam uda gitu ditambah pasangan lagi dinas keluar jadi ya urus sendiri de
Ga lama si A ini dateng FYI, ternyata pilih unit itu diluar kesepakatan, sebelum ane dateng untuk pilih unit si A ini sms saya katanya untuk pilih unit itu kena "view charge" dan kisarannya 2jeti, 5 jeti, 7 jeti , sampai 8 jeti... asli bete banget dan kecewa ama itu...
pas dia dateng saya nanya ke dia "wah kok beda ama agreement awal kita"? dia minta maap katanya itu kebijakan dari manajemen dan dia dah kenyagn dimaki maki konsumennya yah ane juga jadi ga tega sich sebenernya, posisi juga sulit ane dah bayar booking fee dimuka 3jeti kalau batal itu hangus, jadi serba salah de batal rugi 3 jeti kalau terus terpaksa ada uang tambahan... hiks
Ya sudahlah mo gimana lage paling berharap dapet yang nambahnya cuman 2 jeti...
tiba tiba ada marketing lain ane agak kenal karena waktu itu pas lihat show unit ketemu ma dia, sebut aja si B dia nyapa "wahh daetng juga ya mau pilih unit ya mari silahkan"
dia ambil projector kasih lihat unit mana aja yang masih tersedia" trus dia nanya "kira kira mau di lantai brp"?
ane bilang"yah maunya sich lt. 9 gitu" trus dia bialng"wah kalau lt 9 kita belum pasarkan itu nanti untuk th 2009"
ya sudahla "ya kalau gitu yang ada lt berapa saya ga mau terlalu pendek karena ga mau ribut ama kendaraan luar"
dia tawarin tuh "ada lt. 5, 6,7,8"
yah ane kalau kagak dapet 9 ya 8 lah "yah 8 juga bole sich" trus ane nanya nanya lagi soal sampah apa di tiap lantai ada? dia bilang ada modelnya sliding gitu. Sudah ngobrol kesana kemari pas mau bayar, tiba tiba lantai dan unit yang tadi ane suka katanya diambil orang
lho bingung khan??
Ternyata pilih unitnya cara barbar alias rebutan wekss kagak bialng dari tadi buset dah alhasil ane cuman dapet unit sisa lt 6 (yang sebenarnya lt 5 karena kata dia lt 4 ditiadakan) duhh cape deeee tadinya dah ga mau dilantai rendah malah begini, uda gitu nambah view chargenya 7jeti AMPONNNNNN DJ T_T T_T
Asli ane ngamuk ngamuk disono tp pihak mereka ga bisa apa apa duhhhh... jujur aja ane kecewa berat deh T_T
sampe sekarang kalau lihat bangunan pasti ane itungin tu lt 5 seberapa tinggina HIKS banget T_T
dan ujur aja ane jadi ada ketakutan sekarang aja ada perubahan soal view charge yang tadinya ga ada di perjanjian, nanti nantinya gimana tu kalau ada perubahan lage....
mana keadaan lagi sulit gene...
Saran ane buat dettikers kalau mau beli apartemen HATI HATI cek semuanya jangan sampeeee kayak ane...

Pertanyaan ane ngapain juga di tulisin nomer urut 80 gak guna sama sekali...
Uda gitu marketing lain terkesan cuek kalau kita bukan konsumen dia mestinya khan dia jelasin (maap ini pilih unitnya siapa cepat dia dapat) jadi ane kagak ba bi bu lage
Uda gitu tadi si B itu nawarin unit nah ada orang lain mau ambil mestinay khan nanya dl ke ane "maap itu unit yang tadi ada yang mau gimana jadi diambil ga karena kalau ga jadi mau diambil orang" ini malah diem aja...
Asli kecewaa T_T rugi se rugi ruginyaa

wah.. turut berduka bro..
gw jg hampir beli, tp ga jadi.. msh ragu2 :p
tp ms iya dp 3 jt angus semua? biasanya kan dibalikin setelah dipotong sekian persen..
kita mo ngotot jg susah, ga ada bukti sih.. cm omongan scr lisan doang

T_T
 

Iye bro itu uang booking fee dah dipatok segitu kalau cancel dianggap hangus kagak ada balikkin sekian persen apa gimana, masalah view charge itu juga ga ada hitam diatas putih wuihh nyeselll repot juga ane kagak ada pengalaman beli apartemen seumur umur juga baru ini, ini juga bukan apartemen mewah nyang ane beli nich "rusunami" tapi malah kek gini nyengsarain.... T_T kuciwaaaa

Trus maren tuh pas ane damprat tu orang dari manajemen kantor pusatnya ane tantang aja"ni saya dah jujur aja kecewa, dulu di agreement awal ga ada nich view charge view charge kek gini sekarang ada, saya mundur rugi 3 jeti maju terpaksa ada tambahan uang, nah nanti nantinya gimana ne jangan jangan ada tambahan tambahan lainnya"
Trus dia bilang "kalau itu enggak, saya berani bilang enggak, tambahan cuman ini aja"
Ane tantang aja dia "jaminannya apa"?
Eeee dia diem... capek deee... ngeriii boz beli apartemen... moga mogaaa nanti nantinyaa ga ada masalah de bantu doanya yah bozz :bigcry::bigcry:

Strata title
 

Ada beberap pertanyaan yang ingin saya tanyakan nh :
1. Apabil apartemen yang statusnya strata title ,, apakah tetap harus melakukan perpanjangan yang tiap 20/ 30 thn itu?
2. Apakah jika memiliki apartemen,tetap harus bayar PBB?

◦"̮◦..τђäих..◦"̮◦ be4..masih newbie nh soal apartemen,,

sekalian nih sist.. mw tau2 soal apaartemen.. untuk meningkatkan HGB nya ke hak milik yg berlaku untuk selamanya itu prosesnya setelah semua kredit selese dan kita megang sertifikat asli ya?

nah,,, ane juga kurang tau gan,, ikut nyimak aja gan

kadang sy liat di situs apartemen dijual, ada sertifikat HPL, itu maksudnya apa ?